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《关于进一步加强物业管理工作的意见(征求意见稿)》公开征求意见的公告
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作者:物业管理科 来源:本站原创 点击数:1525 更新时间:2017-11-09   

《关于进一步加强物业管理工作的意见(征求意见稿)》

公开征求意见的公告

  为了进一步规范我市物业管理行业市场秩序,提升我市物业管理工作水平,营造和谐文明的居住环境,促进物业管理行业持续健康发展。现将《关于进一步加强物业管理工作的意见(征求意见稿)》全文公布。欢迎社会各界和广大居民于2017年1124日前通过信函、传真或者电子邮件方式向宝鸡市住房和城市建设局提出宝贵意见。

  联系科室:宝鸡市住房和城市建设局物业管理科

  电 话:0917-3263064(传真)

  地 址:行政中心6号楼E座610室 邮编:721000

箱:1317512970@

        

                 宝鸡市住房和城市建设局

            2017年11月9日

 

 

关于进一步加强物业管理工作的意见

(征求意见稿)

物业管理是城市管理的重要组成部分,是与广大居民生产生活密切相关的服务产业。为全面提升全市物业管理工作水平,共同营造和谐文明的居住环境,促进物业管理行业持续健康发展,依据相关政策法规,结合我市实际,特制定本意见。

一、完善物业管理监管机制

  1.落实物业管理属地政府责任。各区(县)人民政府应切实履行属地管理职责,对本行政区域内物业管理工作负总责,逐级落实物业管理机构编制和工作经费,充实物业管理监管力量,加强事中事后监管工作,切实维护业主和物业服务企业的合法权益(牵头单位:各区县,责任单位:市编办、乐米彩票开户、市执法)

2.将物业管理纳入社区管理。推进物业管理工作重心下移,将物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,落实专人负责探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责鼓励由街道办(乡镇)、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会代行业主委员会职责。(牵头单位:市民政局,责任单位:各区县、乐米彩票开户)

3.强化物业服务企业监管。进一步完善物业服务企业信誉评机制,搭建物业服务企业诚信档案和信誉信息发布平台,实现信用信息互联互通;建立“黑名单”制度,形成守信激励、失信惩戒制度,促进优胜劣汰探索建立物业服务第三方评估工作制度,将政府评价、业主评价、专业评价和社会综合评价结果计入物业服务企业信誉评价体系 (牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县、市发改委、市工商局、市物协)

二、切实维护物业管理市场秩序

4.规范物业管理招投标。进一步完善物业服务招投标制度,充实完善评标专家库,加强物业服务招投标工作的监管前期物业招投标应当在开发建设项目首次申请《商品房预售许可证》之前完成前期物业服务企业退出或业主大会授权重新选聘物业服务企业的,应当在街道(乡镇)人民政府的监督下,由业主委员会或物业管理委员会通过招投标方式选聘中标物业服务企业应当及时到区(县)物业管理行政主管部门备案。(牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县)

5.加强物业承接查验。严格执行物业交接查验有关规定,新建住宅区物业交付使用前,物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,出具承接查验报告并报物业所在地的区(县)物业管理行政主管部门备案。试行街道(乡镇)、社区(村)、物业服务企业、业主共同参与物业承接查验活动。培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程。(牵头单位:各区县,责任单位:乐米彩票开户)

6.健全物业服务企业退出机制。各区(县)人民政府是物业企业退出项目的监管主体,街道(乡镇)、社区(村)要加强物业项目退出管理协调,依法监督物业企业做好物业项目交接工作。实行物业项目管理退出预警报告制度,对不按规定履行责任的物业服务企业,依法加大行政处罚力度,拒不履行退出主体责任和移交义务引发社会不稳定问题的,由公安机关开展专项调查,依法追究相关法律责任。(牵头单位:各区县,责任单位:乐米彩票开户、市综治办、市公安局、市司法局)

三、着力规范物业服务行为

7.规范物业服务收费。价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门依照相关规定,建立质价相符的物业管理收费机制,制定完善物业服务等级标准、基准价格及浮动幅度,推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。前期物业服务和保障性住房、房改房、老旧小区物业服务实行政府指导价,其它类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。支持双方委托社会中介机构进行评估,协商确定物业服务内容和收费标准。(牵头单位:市物价局责任单位:乐米彩票开户、各区县)

8.规范物业服务行为。物业服务企业应按照物业管理相关法律法规及物业服务合同履行责,依法诚信经营,服务质量和业主满意度。对物业管理区域内违反治安、消防、工商、规划、城管、质监、环保等行业法律法规的行为应当进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。制定住宅小区综合管理和服务责任清单,并在物业管理区域内公示,有效解决职能交叉和监管缺失问题。加快制定不同类型物业的服务标准和规范,构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系,促进物业服务业规范发展。强化对物业服务项目的专项检查和“双随机”抽查。充分发挥行业协会作用,开展物业服务质量和示范项目评价,促进行业提升服务水平。 (牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:市公安局、市环保局、市规划局、市执法局、市工商局、市质监局、市消防支队、各区县、市物协)

9.规范停车管理服务。顺应街区制实施要求,结合小区周边及公共停车资源,加强城市停车规划管理,新建小区停车位严格按照相关规划规定配置。引入社会资金,在老旧小区及周边地段规划建设立体停车位。物业区域规划建设的停车位,应优先满足业主停车需求,依法依规进行租售,合理确定租售价格。加强小区车位管理,制定停车管理规约,规范停车服务收费,合理定物业管理区域内行车路线,确保消防通道畅通(牵头单位:市规划局,责任单位:乐米彩票开户、市公安局、市执法局、市物价局、市消防支队)

10.规范电梯运行维护管理。物业服务企业应严格按照物业服务合同的约定,做好电梯的日常使用管理工作;严格落实电梯年检制度和安全质检责任,推行电梯安全责任保险,提高电梯安全风险防范和事故赔偿能力;建立电梯维保单位诚信系统,定期公示;加强电梯安全信息化、数据化、智能化管理,逐步实现电梯运行实时在线监测,预防电梯事故的发生;将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴,直接使用维修资金,保障电梯正常运行。(牵头单位:市质监局;责任单位:乐米彩票开户、各区县)

四、培育业主自我管理能力

11.健全业主委员会制度。完善业主大会和业主委员会指导规则,明确业主委员会的职责、权利和义务;街道(乡镇)应建立业主大会和业主委员会管理工作制度,规范业主大会和业主委员会建设;社区(村)要加强业主大会和业主委员日常工作的监管,鼓励、支持业主委员会成员与社区(村)工作人员交叉任职,引导有热情、懂法律、会管理的业主参与业主委员会工作。业主大会和业主委员会必须依法开展工作、作出决定、履行职责。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定,街道(乡镇)有权责令限期改正或者撤销其决议。(牵头单位:各区县,责任单位:乐米彩票开户、市民政局)

12.规范公共收益监管。明确物业管理区域范围,界定公共收益内容,规范公共收益使用管理。建立小区公共收益协商机制,明确收益分配比例。社区应建立物业管理区域公共收益专用账户,对公共收益进行监管,收支情况每半年应公示一次。(牵头单位:各区县,责任单位:市民政局、乐米彩票开户、市物价局)

13.提升业主自我监管意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度,正确行使权利、履行义务。对不能模范履行业主义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主,不能进入业主委员会。探索建立业主诚信管理制度,纳入社区统一管理。(牵头单位:各区县,责任单位:乐米彩票开户、市民政局)

14.加强基层组织建设。将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新,充分发挥社区党组织的核心领导作用,指导和探索符合条件的物业企业和业主委员会成立党组织,推进“两长一代表”(党小组长、楼栋长和业主代表)等制度建设,健全物业小区党组织,将党建工作植入物业小区、物业服务融入到社区(村)服务中。 (牵头单位:市委组织部,责任单位:乐米彩票开户、市民政局、各区县)

五、加强住宅维修资金和物业保修金的监管

15.严格落实收缴制度。严格落实住宅专项维修资金直收直缴制度,严禁开发建设单位代收代缴和私自挪用市物业管理行政主管部门要加大对开发建设单位代收专项维修资金的追缴力度,对多次追缴仍不交纳的,会同执法部门进行查处严格落实物业保修金制度,切实保障房屋质保期内业主合法权益。 (牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县、市执法局、市不动产登记局)

16.创新使用方式和手段。优化住房专项维修资金使用表决方式,推进委托表决、集合表决、默认表决和异议表决方式尽快落实,有效破解“使用难”问题。探索引用微信平台、信息系统等电子表决手段,提高表决效率。建立紧急情况使用维修资金快速通道,简化使用审批程序,将使用管理权限下放至区、街办(乡镇),提高使用效率。 (牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县)

17.强化使用过程监管。建立完善住房专项维修资金使用项目审价、招标、监理、验收、审计等制度,引入第三方专业机构参与使用过程,推行公开招投标方式选取物业维修施工单位。严格落实用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项公示制度,保证维修资金使用公开透明。(牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县、市审计局)

六、积极扶持物业服务企业转型升级

18.鼓励物业服务企业转型升级。鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源,发展一批以品牌为龙头、资本为纽带,实现跨地区、跨行业、跨所有制、连锁扩张的现代物业服务企业,推动物业服务规模化、集约化和专业化发展,增强行业整体竞争力和服务水平。 (牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:市工商局、各区县、市物协)

19.扶持物业服务企业发展。将物业服务业纳入现代服务业发展规划,落实物业服务企业享受有关现代服务业和小型微利企业的税收优惠政策从服务业发展引导资金中安排一定比例,支持物业服务企业的品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设等项目对吸收就业多、资源消耗和污染排放低的物业服务企业,按照其吸收就业人员数量给予补贴物业服务企业购置并实际使用列入专用设备企业所得税优惠目录的专用设备,可按投资额的10%抵免当年企业所得税应纳税额 (牵头单位:市财政局,责任单位:市国税局、市地税局、市商务局、市人社局、市环保局、乐米彩票开户、各区县)

20.支持智慧物业建设。依托智慧城市建设,建立智慧物业管理服务平台和电子决策系统;综合开发利用各类信息资源,开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用;鼓励物业企业、通运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造,实现小区管理和服务智能化和信息化。(牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:市工信局、市规划局、各区县、市物协)

21.推进物业管理全覆盖。积极推进老旧小区整治改造,对改造后的老旧小区实行专业化物业管理,探索依托社区(村)实行自治管理模式,推进基本物业管理全覆盖。承担老旧小区管理服务的单位可向劳动保障部门申请认定公益性组织和岗位,并按照有关政策规定享受单位和从业人员的扶持政策。老旧小区停车管理等公共收益,可用于补贴老旧小区物业管理经费不足。(牵头单位:各区县,责任单位:市财政局、市人社局、乐米彩票开户)

七、完善物业纠纷化解机制

22.落实社区四方联席会议制度。社区(村)要切实落实党组织、居委会、业委会和物业公司四方联席会议制度,每季度召开一次联席会议,定期分析研判物业管理矛盾纠纷。要安排专人负责四方联席会议的日常工作,负责日常排查、收集上报矛盾纠纷信息,并对一般矛盾纠纷进行及时调处。遇到较难处理的矛盾纠纷,与四方联席会议成员加强沟通协调,必要时召集召开四方联席会议进行调处。(牵头单位:各区县,责任单位:市民政局、乐米彩票开户)

23.多层次物业矛盾纠纷工作机制。建人民调解、行政调解和司法调解相互衔接的物业矛盾纠纷调解工作机制。司法行政部门要指导各级人民调解委员会做好物业管理矛盾纠纷调解工作,健全各项规章制度,选聘、培训调解人员;市、区(县)物业管理行政部门要建立行政调解机构,做好物业管理矛盾纠纷行政调解工作,指导重大、疑难物业管理矛盾纠纷调解;各级司法机构要高度重视司法调解工作,开通司法审判绿色通道,设立物业管理巡回法庭,做到调判结合,案结事了。(牵头单位:各区县,责任单位:市民政局、市综治办、市公安局、市司法局、市中院、市信访局、乐米彩票开户)

24.优化物业纠纷投诉处置。建立社区、街道、区县分级物业纠纷投诉受理处置机制,明确物业纠纷投诉范围,受理部门对有效投诉应第一时间做出反应,及时解答群众关切,调解矛盾。建立物业投诉快速处理系统,采用信息化手段,对反映到市级以上的有效投诉进行任务指派、催办、督办,直到投诉已解决。有效投诉问题要录入企业信誉信息档案中,同时录入区县、街道、社区物业管理工作中,作为年度物业管理服务考的依据。(牵头单位:乐米彩票开户,责任单位:各区县、市信访局)

25.加大监管执法力度。明确各级监管部门和执法机构工作职责,清晰界定相关职能部门职责分工和管理边界着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。要加大执法力度,及时进小区开展执法活动,对拒不配合行政执法的,依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合,对违法违章行为及时进行劝阻和报告,积极协助执法活动开展。(牵头单位:各区县,责任单位:市执法局、乐米彩票开户、市工商局、市教育局、市规划局、市质监局、市食药监局、市文广新局、市环保局、市消防支队)

八、强化物业管理工作保障

26.加强组织领导。各级政府、各相关部门要切实履行好物业管理工作职责,加强领导、密切协作,共同推进物业管理工作健康发展。建立完善一级抓一级,层层抓落实的工作体系,形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制,为加强物业管理工作提供有力的保障。(牵头单位:市政府办,责任单位:乐米彩票开户、各区县、市直相关单位)

27.严格管理考核。将物业管理工作纳入市委、市政府年度目标考核任务定期督查,综合评定各区(县)要将责任目标分解到街道(乡镇)和社区(村),明确主要责任领导和落实主体职责,加强定期考核,确保物业管理工作落到实处。(牵头单位:市考核办,责任单位:市委督查室、市政府督查室、市监察局、乐米彩票开户、各区县)

28.强化舆论引导宣传管理部门加强舆情管控,既要指导督促新闻媒体加强正面宣传,客观报道物业服务纠纷,引导业主自觉履约守规,理性维权。又要充分发挥媒体的舆论监督作用,促使物业服务企业规范经营。各级行业主管部门要采取多种方式,广泛宣传物业管理政策、法规,提升共识,营造氛围。(牵头单位:市委宣传部,责任单位:乐米彩票开户、各区县)

本意见中“各区县”是指金台区、渭滨区、陈仓区、高新区管委会、蟠龙新区管委会及市辖九县。各牵头单位和责任单位应当根据本意见制定详细的执行方案和落实举措,分工协作,齐抓共管,共同为推进宝鸡市物业管理工作健康发展作出贡献。


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